中新河南 網(wǎng)10月15日電（任錢(qián)坤）熟悉中國(guó)樓市發(fā)展進(jìn)程的人，可能都知道，本輪“房住不炒”高壓調(diào)控下，一二線(xiàn)城市紛紛或降溫或橫盤(pán)，反而三四線(xiàn)城市卻迎來(lái)“逆勢(shì)”大漲。雖然有專(zhuān)家開(kāi)脫，說(shuō)這幾年房?jī)r(jià)上漲是新型城鎮(zhèn)化、貨幣金融、投資投機(jī)等因素的影響，但明眼人都知道，“棚改”就是近年來(lái)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的主要推手。
　　
　　2015年之前，廣大三四五線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓，房企去庫(kù)存壓力巨大，房子賣(mài)不掉資金回不來(lái)，開(kāi)發(fā)商急，銀行、地方也都急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。到底該怎么辦？于是“棚改補(bǔ)房”的升級(jí)版政策就應(yīng)運(yùn)而生了——棚改不再以房換房，轉(zhuǎn)而用“貨幣化補(bǔ)償”的方式對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行安置。具體辦法就是投放基礎(chǔ)性貨幣給國(guó)開(kāi)行等政策性銀行，銀行可以拿債券做抵押，獲得期限極長(zhǎng)、利率極低的貸款，再發(fā)放給棚改拆遷戶(hù)。最后，拆遷戶(hù)拿著補(bǔ)貼房款自己到市場(chǎng)上去購(gòu)買(mǎi)新房。 　　
　　公開(kāi)資料顯示，2015-2020年全國(guó)棚改開(kāi)工總量在3300萬(wàn)套。其中2015-201年每年棚改的開(kāi)工量都在600萬(wàn)套以上，三年總量1800萬(wàn)套。而且棚改拆遷貨幣化安置在二線(xiàn)城市基本上比例在20-30%，但在三四線(xiàn)城市比例普遍都在60%-80%。換言之，棚改定向貨幣的水，主要都流向了三四線(xiàn)城市，最終也都流向了三四線(xiàn)城市的樓市，除了帶來(lái)了房?jī)r(jià)“飆漲”，還給地方的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等業(yè)績(jī)作出了突出貢獻(xiàn)。
　　
　　事實(shí)擺在眼前，任何人反駁都沒(méi)有意義——棚改政策才是三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的“禍?zhǔn)鬃锟?rdquo;：開(kāi)發(fā)商借此民生工程拼命貸款買(mǎi)地，無(wú)數(shù)拆遷暴發(fā)戶(hù)“跟風(fēng)”投機(jī)炒房；疊加一二線(xiàn)城市嚴(yán)調(diào)控下需求和資金無(wú)處釋放，只能外溢到三四線(xiàn)城市，因此短短兩三年時(shí)間三四線(xiàn)城市就被炒得滾燙，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高。
　　
　　“棚改”工程是針對(duì)于城鎮(zhèn)中，歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，通過(guò)直接拆除重建的方式，解決這類(lèi)人的住房問(wèn)題，改善他們的居住環(huán)境。不得不說(shuō)“棚改”的初衷是造福人民，是實(shí)打?qū)嵉拿裆�工程�? 　　
　　不過(guò)“叫停棚改”的聲音早就喧囂塵上了。隨著近年來(lái)學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家等對(duì)“棚改”真實(shí)權(quán)益的重新考量，以及國(guó)家也注意到，過(guò)去這五六年時(shí)間里，越來(lái)越多的城市出現(xiàn)了“借棚改之名盲目舉債”的現(xiàn)象，而且很多庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市對(duì)“棚改”也沒(méi)有停下的意思。集合以上幾點(diǎn)，從2018年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)于棚改拆遷，也有了新的態(tài)度：先是國(guó)開(kāi)行收回棚改審批權(quán)限，繼而是國(guó)家宣布，各大城市因地制宜推進(jìn)棚改工作，其中明確庫(kù)存充足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要“下調(diào)”或者“停止”棚改目標(biāo)。
　　
　　到了2020年，國(guó)家更明確表示“棚改”將退出歷史舞臺(tái)，實(shí)行了十多年之久的“棚改”政策從明年起可能要停止了——國(guó)務(wù)院2020年初發(fā)布的相關(guān)文件一錘定音到：2020年是棚改的“終結(jié)之年”。完成2020年的460萬(wàn)套棚改任務(wù)之后，其實(shí)全國(guó)性的棚改目標(biāo)已經(jīng)所剩不多了。 　　
　　國(guó)家一錘定音背后傳達(dá)的信息再明確不過(guò)，國(guó)家已經(jīng)到了不得不出手的地步，棚改貨幣化補(bǔ)償即將退潮，房?jī)r(jià)飚漲的城市再無(wú)游移空間。事實(shí)上，盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，也意味著三四線(xiàn)城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。
　　
　　國(guó)家一錘定音，明年起停止“棚改”已經(jīng)是板上釘釘。需要說(shuō)明的是，這里所說(shuō)的停止并非一刀切全部叫停，而是過(guò)去那種大規(guī)模的棚改將停止。那么未來(lái)何種方式將接棒“棚改”繼續(xù)對(duì)城市中的二三十年的老舊小區(qū)進(jìn)行優(yōu)化處置呢？國(guó)家也給出了“答案”：“棚改”即將成為歷史，“舊改”成為新方向。
　　
　　4萬(wàn)億“舊改”粉墨登場(chǎng)，明年起，20年的老房子又“吃香”了
　　
　　何為“舊改”？“舊改”到底改什么？2020年的《政府工作報(bào)告》說(shuō)得很清楚：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施（基礎(chǔ)類(lèi)），支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)（改善類(lèi)），健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施（提升類(lèi)）。即未來(lái)城區(qū)老舊小區(qū)、老房子不再拆遷，而是進(jìn)行全面的原地改造。
　　
　　官方給出的“舊改”5年規(guī)劃是：到2025年之前，全國(guó)要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造。涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。
　　
　　基于此，住建部原副部長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事仇保興計(jì)算出了，未來(lái)5年舊改可撬動(dòng)的具體投資總額為4萬(wàn)億元。無(wú)獨(dú)有偶，恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)夏磊，按老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)、改善、提升三大內(nèi)容測(cè)算，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造也至少需投入4萬(wàn)億元。
　　
　　依據(jù)信息顯現(xiàn)，2020年、2021年舊改對(duì)象都是2000年以前建造的老房子，將惠及3.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、700萬(wàn)戶(hù)家庭。也就是說(shuō)，從明年起有20年房齡的老房子可能又“吃香”了，這一大批業(yè)主算是有福了。為什么這么說(shuō)？20年房齡的老房子是第一批進(jìn)行改造的，主要涉及內(nèi)部管道、電路、氣路、水路等的更換，最主要的是將對(duì)4層以上老房子進(jìn)行加裝電梯。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)估，經(jīng)過(guò)改造后的老房子，整體溢價(jià)可能超過(guò)20%-30%，尤其是多層老房子加裝電梯后最上面兩層升值空間巨大。
　　
　　“舊改”時(shí)代來(lái)臨，兩類(lèi)人受益，兩類(lèi)人恐要遭殃
　　
　　受益的兩類(lèi)人群分別是：第一類(lèi)就是上面我們說(shuō)到的在改造范圍內(nèi)的老舊小區(qū)業(yè)主，尤其是那些基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū)，未來(lái)不僅改造起來(lái)比較順利，而且升值的空間也會(huì)優(yōu)于那些條件惡劣的小區(qū)。而加裝電梯之后的高樓層業(yè)主，可能獲得的好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它樓層業(yè)主。如果按照改造后整體溢價(jià)在20%-30%計(jì)算，一線(xiàn)城市以現(xiàn)在的均價(jià)6萬(wàn)/平計(jì)算，升值幅度在120萬(wàn)-180萬(wàn)；即便是二線(xiàn)城市均價(jià)2萬(wàn)/平計(jì)算，也每套房子也能躺賺40萬(wàn)-60萬(wàn)；
　　
　　第二類(lèi)受益人群就是參與改造的企業(yè)及個(gè)人。這類(lèi)人包括但不限于：建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等等細(xì)分領(lǐng)域。據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士分析，僅戶(hù)外改造涉及的樓體加固、樓面改造、加裝電梯、電氣排水系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等改造這一項(xiàng)就可能釋放5萬(wàn)億的市場(chǎng)空間。除此之外，戶(hù)內(nèi)改造帶來(lái)的家居、廚電、地板等更新?lián)Q代，可釋放的市場(chǎng)空間更不可估量。
　　
　　恐要遭殃的兩類(lèi)人群分別是：第一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)囤積老房子“賭拆遷”的投資炒房客。棚改停止意味著拆遷不再。舊改登場(chǎng)，雖然在一定程度上也能給老房子帶來(lái)升值，但是不得不說(shuō)這類(lèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)認(rèn)可度普遍偏低，遠(yuǎn)不如之前“拆遷”獲得的巨額補(bǔ)償豐厚和方便。加之很多投資炒房客之前購(gòu)買(mǎi)的多是底層的老房子，但舊改替代棚改之后，真正意義升值的是高層的房子，底層住宅反而優(yōu)勢(shì)變成了劣勢(shì)。這么算下來(lái)，很多囤積老房子的炒房投資客，可能要遭殃做折本生意了。
　　
　　第二類(lèi)就是希望老房子拆遷的人。這類(lèi)人雖然不是投資炒房客，但是他們一心想住新房，更有甚者想通過(guò)拆遷暴富，從此小房換大房，舊房換新房。但是舊改政策下，老房子拆遷沒(méi)可能了，他們的希望也就此破滅了。繼續(xù)等改造后房產(chǎn)升值，還是趁早低價(jià)賣(mài)掉拿著房款購(gòu)買(mǎi)新房，但是不管怎么選，最后都會(huì)發(fā)現(xiàn)不劃算，遭殃的是自己。（完）